09/06/2021
Las construcciones clandestinas, o ilegales, son un problema común que afecta a propietarios, vecinos y a la administración pública. Entender qué constituye una construcción ilegal y cuáles son sus riesgos es crucial para evitar problemas legales y económicos.
¿Cuándo una construcción es ilegal?
Una construcción se considera ilegal desde el punto de vista urbanístico cuando no cumple con la normativa vigente. Esto se divide en dos grandes categorías:
A. Construcciones contrarias al planeamiento
Estas construcciones ilegales no están autorizadas por el planeamiento urbanístico. Se ubican en suelos no aptos para la construcción o incumplen las limitaciones legales. Ejemplos incluyen:
- Construcciones sin la parcela mínima requerida
- Exceso de edificabilidad
En algunos casos, estas construcciones podrían legalizarse si se adaptan al planeamiento mediante la demolición parcial.
B. Construcciones compatibles con el planeamiento realizadas sin licencia
Aunque la construcción sea compatible con el planeamiento urbanístico y respete los parámetros establecidos, si no se solicitó la licencia correspondiente, se considera una obra ilegal. La falta de licencia es una infracción que puede acarrear consecuencias legales.
Si la construcción es totalmente compatible, se puede legalizar presentando un proyecto de legalización realizado por un técnico competente.
Riesgos de comprar una vivienda ilegal
Adquirir una vivienda ilegal conlleva riesgos que dependen de varios factores:
a) Si existe infracción y no ha prescrito
Si la infracción cometida por los propietarios anteriores no ha prescrito, la administración puede actuar. El comprador, aunque no sea el infractor, podría verse obligado a demoler la construcción total o parcialmente para restablecer la legalidad. No se le impondrá una sanción económica, pero sí las medidas correctivas necesarias.
b) Si existe infracción pero ya ha prescrito
Si la infracción ha prescrito (el plazo varía según la legislación local), la construcción se considera "fuera de ordenación". Las obras permitidas se limitan a la mera conservación y ornato.
Obras clandestinas en propiedad horizontal
En edificios en propiedad horizontal, las construcciones clandestinas, como cerrar patios internos o realizar obras sin consentimiento de los copropietarios ni aviso a las autoridades, son violaciones graves a la ley. Pueden conllevar acciones legales, incluso la demolición de la obra si no se llega a un acuerdo.
Un ejemplo:
En un caso judicial, una propietaria demandó a su vecino por construir una habitación en el patio común sin autorización. La obra afectaba la ventilación y la luz de su vivienda. A pesar del avance de la construcción, el juez falló a favor de la propietaria, ordenando la demolición de la obra por perturbar gravemente sus derechos. La diligencia de la actora en denunciar la obra ante la municipalidad fue un factor clave en la decisión judicial.
Consultas habituales sobre construcciones clandestinas
| Pregunta | Respuesta |
|---|---|
| ¿Qué pasa si compro una vivienda ilegal? | Puedes enfrentarte a la demolición parcial o total, aunque no recibas sanciones económicas. |
| ¿Cómo se legaliza una construcción ilegal? | Se requiere un proyecto de legalización realizado por un técnico competente y la aprobación de las autoridades. |
| ¿Cuál es el plazo de prescripción para las infracciones urbanísticas? | Varía según la legislación local. |
| ¿Qué hacer si un vecino realiza una construcción ilegal? | Denunciarlo ante las autoridades municipales y recopilar pruebas. |
Tipos de irregularidades en las construcciones
Las irregularidades en las construcciones pueden ser de diversa índole, algunas de ellas son:
- Falta de licencia de obra: La obra se realiza sin la pertinente licencia o permiso municipal.
- Incumplimiento de la normativa urbanística: No se respetan las alturas máximas, los retiros obligatorios, las superficies edificables, etc.
- Obras en suelo no urbanizable: Se construye en terrenos no destinados a la edificación.
- Alteración del estado original del inmueble: Se realizan obras que modifican la estructura original del inmueble sin la autorización correspondiente.
- Construcciones sin cumplir con las normas de seguridad estructural: Se construye sin cumplir con los requisitos de resistencia y estabilidad, poniendo en riesgo la seguridad de las personas.
Las construcciones clandestinas representan un serio problema con consecuencias legales y económicas importantes. El conocimiento de la normativa urbanística y la actuación responsable son claves para evitar conflictos y asegurar la legalidad de las construcciones.